因为房地产这个行业的飞速发展，人们口袋里的钱已经变得没那么值钱了。辛苦工作一整年，却还买不起一平米的房子。连住的地方就快没有了，还能奢求生活的其他快乐吗？希望政府能够出台相关政策，不要让房价高的离谱。小编调查了濮阳房地产住宅市场，想知道住宅情况的朋友们，就仔细看看这份调查报告吧！
一．濮阳市宏观环境
1．自然环境
濮阳位于河南省的东北部，黄河下游北岸，冀、鲁、豫三省交界处。东北部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、荷泽隔河相望，西南部与河南省的新乡市相倚，西部与河南省的安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。地处北纬35°20′0″--36°12′23″，东经114°52′0″--116°5′4″之间，东西长125千米，南北宽100千米。全市土地面积4188平方千米。
濮阳市年平均降水量500毫米～600毫米之间，属河南省比较干旱的地区之一，且年内、年际降水分配不均。旱涝交错出现。水资源不多，除地表水和地下水外，主要有过境的黄河水。地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432毫米。境内浅层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。濮阳境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。
濮阳市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪，光辐射值高。年平均气温为13.3?，年极端最高气温达43.1?，年极端最低气温为一21?。无霜期一般为205天。年平均日照时数为2454.5小时，平均日照百分率为58％。年太阳辐射量为118.3千卡／平方厘米，年有效辐射量为57.9千卡／平方厘米。年平均风速为2.7米／秒，常年主导风向是南风、北风。夏季多南风，冬季多北风，春秋两季风向风速多变。年平均降水量为502.3毫米～601.3毫米。
2．行政区划及人文历史
1983年9月1日，经国务院批准，撤销安阳地区，建立濮阳市，并将原安阳地区所辖滑县、长垣、濮阳、内黄、清丰、南乐、范县、台前8个县划归濮阳市。1984年2月，撤销濮阳县成立濮阳市郊区。1986年3月22日，濮阳市所辖滑县、内黄县划归安阳市，长垣县划归新乡市。5月28日，划濮阳市郊区胡村乡、孟轲乡、王助乡、城关镇、岳村乡及清河头乡一部分臵濮阳市市区。1987年6月12日，撤销市郊区恢复濮阳县建臵，并将市区城关镇划归濮阳县，同时把城关镇的马呼屯、辛庄、辛庙、贾庄、申庄5个村划归市区孟轲乡。2003年2月14日，经国务院批准，市区更名为华龙区。至2004年底，濮阳市辖五县一区，即濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前和华龙区，下辖61个乡，17个镇，7个办事处，共有2946个村民委员会，84个居民委员会。
濮阳历经沧桑，英雄辈出，胜迹遍地。全市共有古墓葬、古战场、古城址、古建筑、名人故居、革命战争纪念地等文物古迹276处。
随着中原油田的勘探、开发和濮阳市的成立。濮阳市的政治、经济地位日趋重要，城市建设日新月异。1995年被命名为“国家卫生城市”。1999年被命名为“国家园林城市”和“全国创建文明城市工作先进城市”。2000年12月28日濮阳市被命名为“中国优秀旅游城市”。2001年12月获中华人民共和国建设部“中国人居环境范例”奖。2002年获“国际花园城市铜牌奖”。2003年获“国际花园城市金奖”。2004年10月1日，被国务院正式公布为国家历史文化名城。
3．经济发展状况
根据《濮阳市2005年国民经济与社会发展计划执行情况和2006年计划（草案）的报告》报道，2005年末，全市生产总值达到398亿元，按可比价格增长14.5%，高于计划3.5个百分点。其中，第一、二、三产业分别增长7.5%、17.4%和11.5%。全市工业增加值完成217.5亿元，增长17.9%，高于计划3.9个百分点。规模以上工业完成增加值177.5亿元，增长19.5%。综合经济效益指数达到217%，同比提高57个百分点。实现利税71亿元，增长73.2%；盈亏相抵后实现利润46.3亿元，增长94.5%。市地方财政收入17.56亿元，增长26.7%，高于计划14.7个百分点。其中，一般预算收入15.35亿元，增长28.9%。金融机构各项存款余额307.6亿元，比年初净增26.5亿元；各项贷款余额143.9亿元，比年初净增14亿元。物价涨幅保持在较低水平，居民消费价格上涨2.3%。全社会消费品零售总额97.5亿元，增长14.1%，高于计划2.1个百分点。
2006年全市经济社会发展的主要预期目标：生产总值增长13%以上，其中第一产业增长6%，第二产业增长15%（全部工业增加值增长15%），第三产业增长12%。地方财政一般预算收入增速略高于经济增长；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长14%；外贸出口总额增长20%；实际利用外资增长25%；居民消费价格上涨3%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长9%和6%；单位生产总值能耗降低4%左右；人口自然增长率控制在6‰以内；城镇登记失业率控制在4.5%以内；城镇新增就业3.6万人；城镇化率提高1.5个百分点。
4．城市规划及发展方向
濮阳市包括中原区、老城区、新市区、开发区四大块。在发展方向上，濮阳市将发展成为豫鲁冀交界处的商贸发达、旅游兴旺、文化繁荣、集聚辐射能力强的区域性中心城市；在功能定位上，濮阳中心城市将建设成为河南省石化基地、豫鲁冀交界处的流通中心、全国优秀旅游城市、文明卫生的园林生态城；在发展规模上，2020年达到近百万人的特大城市规模。
2005年，完成了第三轮城市总体规划修编成果。这次规划期限为2005年—2020年，城市建设规模从上次规划的49.1平方公里增加到93平方公里，城市人口规模从上次规划的50万人增加到90万人，城市规划区总面积从上次规划的448平方公里增加到618平方公里。
由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部城郊分界线由现在的濮台公路（现北环路）外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。
从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆吾路、开州路交叉地段看，带动中原路北侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。但该区域的建设如果不能依托产业的发展聚集人气，仅仅靠财政资金想繁荣起来，则需要一个漫长的过程。
发展濮台公路（现北环路）两侧也是第三轮城市总体规划修编的重要成果。濮台公路（现北环路）更名为绿城大道，规划为60米宽的一级城市主干道，定位为城市景观大道。从现状的角度看，濮台公路（现北环路）与茂名路的交叉口借助旺盛的人气会首先得到发展，而其他地段的发展有赖于产业发展的推动。
5．政策环境
2006年上半年，对于房地产行业而言可谓山雨欲来风满楼。市场上各个城市的上市量都呈几何指数飞涨，行业内无序的竞争越来
贷款利息之后，以房地产为主导方向的投资市场调控显现。其后，5月份的“国六条”以及其后的九部委意见（国十五条），明确了今年调控的重点，即市场供应、需求结构，及政府住房保障责任。
九部委意见中，营业税5年期限、中小户型70%比例；在“国六条”、尤其是九部委意见出台后，市场对90；央行今年前5个月的货币金融报告，上半年经济运行情；濮阳市建设委员会规定从2006年1月1日起，城市；濮阳市政府为了改善城市形象、集约用地，利用配套费；通过对房地产业内人士的访谈了解到，濮阳市政府职能；总之，房产新政对我们提出了严峻的挑战，“同质竞争；二．濮阳市
九部委意见中，营业税5年期限、中小户型70%比例指标的市场影响最大。一旦实施，大量项目必须修改规划才能通过审批，有贻误市场时机的风险。其次，未来市场供应预期改变，市场竞争方向转变要求开发商的思路调整。
在“国六条”、尤其是九部委意见出台后，市场对90㎡、70%等几个指标、概念的争议和猜测很多。7月13日，建设部终于对此做出了解释，为各地细则制定了原则，也降低了政策不确定性带来的市场观望和犹豫。中大户型市场走高、中小户型走低，类似预期下的市场调整方向在于，同质竞争下的产品创新、政策约束下的营销创新。
央行今年前5个月的货币金融报告，上半年经济运行情况显示，尽管一系列的宏观调控措施出台，经济过热的态势仍然没有扭转。固定资产投资增速高位加快，货币信贷投放仍然过快，外贸不平衡状况突出，以及生产资料价格涨势较猛等四大问题比较突出。同时，主要经济体纷纷加快了货币紧缩步伐。因此，今年下半年，央行很有可能继续调高存贷款率，同时让人民币保持缓慢升值。央行调高存贷款率后必然影响银行机构放贷热情。
濮阳市建设委员会规定从2006年1月1日起，城市规划区内执行《河南省居住建筑节能设计标准》(DBJ4I／062-2005)节能65％的新标准。该规定要求从规划、设计、审图阶段就保证建筑节能设计质量，意味着墙体材料必须使用节能产品，增加成本成为必然。
濮阳市政府为了改善城市形象、集约用地，利用配套费调控商品房成本以鼓励增建高层建筑，从而使多层建筑商业成本巨增。在尚不发达的地区，小高层产品开发风险的存在，这一政策无疑对开发商是极其不利的。
通过对房地产业内人士的访谈了解到，濮阳市政府职能设臵及管理与规范地区存在不小的差距。主要是：办事效率低、收费政策不统一、人为因素多、部门间职能管理衔接较差。总体上讲，濮阳市房地产行业的政策环境突出表现为人治胜于法制。
总之，房产新政对我们提出了严峻的挑战，“同质竞争下的产品创新、政策约束下的营销创新”将是我们实现创业目标的主要课题。而尽快熟悉本地环境、人际、政策，实现本土化运做，是我们实现效率和效益管理的关键。
二．濮阳市房地产市场发展状况
1．市场现状
濮阳市房地产开发经历了四个阶段。第一个阶段是1989年～1992年间，主要由政府委托银行组织开发住宅建设。期间，建行、工行、中行、油田建行都介入了商品房的开发。该阶段以定向开发为主。第二阶段在1992年～2000年间，单位组织集资建房成为这个阶段的主旋律。2000年～2004年开始出现小规模的市场化开发。2005年进入专业化操作和放量开发阶段。
2005年濮阳市房地产开发完成投资12亿元，房屋开发面积177.29万平方米（其中华龙区商品房上市总量有140多万平方米，完成85.6万平方米），全市新增住宅建筑面积89.7万平方米，城市人均住房建筑面积达到26.07平方米,房地产转让成交面积84.56万
平方米，同比增长10%；成交金额9.07亿元，同比增长89%。住房公积金累计归集额2.77亿元，累计发放个人住房贷款1.4亿元。
全市房地产开发企业资质审核，核定资质等级8家，晋级2家，注销6家。办理商品房预售许可证93份，批准预售面积90.9万平方米。成立了濮阳市房地产开发协会。查处违法开发企业8家、违规物业企业3家、中介公司26家，规范了开发经营行为。
房屋权属登记管理规范，办理房屋权属初始登记74户，登记面积217.87万平方米，同比增长41.5%；办理变更登记465户，登记面积12.35万平方米；办理注销登记2.7万平方米。办理房地产转让7236户，成交面积84.56万平方米，成交金额9.07亿元，同比增长36.9%。办理房地产抵押1077户，登记面积17.07万平方米，抵押金额2.46亿元。
住房制度改革方面，全市9.26万套公有住房出售率达到99.8%，福利性分房全部取消；住房分配货币化工作取得新的进展。 开工建设经济适用住房项目6个，完成投资12.98亿元，新增面积156.52万平方米，销售率95%以上；住宅小区物业管理覆盖面95%，创建省级以上物业管理优秀、示范住宅小区40个。
“十一五”主要预期目标：严格实施第三轮城市总体规划，编制完善城市专业规划，提高城市详细规划覆盖率；房地产业年新增住宅面积100万平方米，房地产业增加值年增长速度9.5%以上，人均住房建筑面积达到27.5平方米；住房公积金覆盖面达到70%以上，年新增归集额2亿元，新增个人住房贷款5000万元；进一步规范和完善建筑市场，加强建设工程安全和质量监管，工程质量合格率100%，无重大安全责任事故发生；完成拖欠工程款全部清欠任务，防止出现新的拖欠；以2008年为期限，实现全市“禁实”目标，新型墙体材料占墙材总量的40%，产量年增长速度10%以上，达到7亿块标砖；新增人防工程12万平方米，达到人均0.3平方米的战时需要标准。
2006年上半年，濮阳市房地产市场继续呈现出良好发展态势，与去年同期相比有较大辐度的增长。房地产开发特别是普通商品房开发购销两旺，二手房交易日趋活跃流通，房地产中介服务品种日益增多，形成了住房增量市场与存量市场互为补充、联动发展的良性发展格局。
房地产开发势头强劲。全市共有36个在建房地产项目，施工房屋面积136.40万平方米，同比增长19.35%，其中住宅118.6万平方米，同比增长20.72%；完成房地产开发投资9.2亿元，同比增长17.95%；全市共竣工房屋46.28万平方米，同比增长100.35%，其中住宅35万平方米，同比增长151.2%；预（销）售房屋85.46万平方米，其中住宅72万平方米，上半年房价继续保持平稳态势，住宅平均售价1460元/ M2，平均涨幅在5%以内。
房屋登记发证率进一步提高。办理房屋权属初始登记162宗,登记面积56.16万平方米，同比增长58%；办理变更登记215户,登记面积2.11万平方米;办理注销登记1户,注销登记面积91.52平方米，换发新证58本，办理遗失补证50本。
办理房地产转让3621户，成交面积约43.78万平方米，同比增长13%，成交金额5.5亿元，同比增长29%，其中公房上市433户，上市面积3.3万平方米，上市金额3426.99万元,房地产行业作为全市经济发展的支柱产业之一，上半年为市财政创契税2160万元，
同比增长54%；办理房地产抵押937户，登记面积21.45万平方米，同比增长170%，抵押金额1.6亿元，同比增长163%;发放《房屋租赁证》724份，办理房屋出租登记1020户，纳入管理面积5.72万平方米。
2．板块划分及其特点
就市区范围而言，区域市场明显划分为两大板块，以京开大道为东西分界线，东区以中原油田总部、油田附属企业及配套服务设施为主体，以华龙商贸为区域商业中心，构成了一个“油田区”板块。消费人群主要由油田职工和油田有关联业务的人员形成。其特点是：有稳定收入、文化素质比较高、追求稳定的生活状态、讲究生活品位，抵触原土文化、交际封闭、具有城市化生活情结，移民的不定性、保守性很强。西区以地方政府、各职能单位和地方企业为主体，以联华广场为商贸中心，构成了濮阳“新城区”板块。消费人群以外来工作的河南人、山东人以及周围地区移居到市区做生意的人群为主。其特点是：具有浓郁的地方文化特征和传统观念，文化素质参差不齐、经济意识较强，生活随意。
从市场特点看，“油田区”板块的开发量较大于“新城区”板块：
从价格方面看，“油田区”板块较高于“新城区”板块：
从操作模式方面看，都非常注重专业化团队组合
三．2006年濮阳市房地产市场供应情况分析
1．从区域内楼盘分布情况分析
2006年区域市场内在售项目大都已经接近尾声，拟建项目主要有马颊河西、胜利路北与南海路北一个20多万平方米的大型水景社区“水景湾”将在11月份正式开盘。丽都地产正在谋划长庆路西、马颊河东、中原路南侧地块的开发，拟建开发面积在10万平方米以上。
区域市场面临最大的挑战是经济适用住房超量供给。油田2006年度第一批经济适用住房工程共计划建设住宅楼70栋2082户，建筑面积24.3万平方米，其中，世纪景园39栋1236户，添运小区14栋360户，濮水花园10栋280户，钻井一公司钻前北区4栋120户，盟东小区3栋84户。玉兰花园限价商品房项目总占地520亩，规划住宅建设总计4100套，建筑面积41.9万平方米，户型为70至100平方米中小户型。玉兰花园工程将分三期完成，目前开工的一期工程共计住宅楼31栋1218户，建筑面积12.44万平方米，预定竣工日期为2007年10月20日（合计开工面积为：66.2万平方米）。
就2006年的市场趋势看，由于拟建的经济适用房项目大量上市，将对市场价格的上扬起到抑制作用。房产新政不仅会造成大量的同质化产品、而且将对项目市场的目标客户产生期待性心理影响。而大型水景社区“水景湾”将有可能先声夺人分流大量有质量的目标客户。丽都项目由于地段优势可能成为其他项目的狙击手。
2．从开发项目的特点分析
从产品方面看，同质化现象比较严重。除“九天城”和“景观城3期”因产品不同外，其他项目建筑形式都以多层或多层带电梯为主，而且建筑密度较大，原有多层建筑的社区规划容积率达到1.7之多。建筑风格大多采用现代简约式的（51公社是欧式风格）。户型的功能布局趋同性强。消费者传统观念对产品创新影响较大（三室朝阳、阴厅户型几乎每个楼盘都有）。
从社区规划方面看，普遍注重内部环境的景观规划。缺乏产品创新，但注重内部环境的景观规划。这种现象一是与开发商的阅历经验有关，或许与油田区早期建设的房改房社区环境舒适、绿化率高也有一定关联性。咖啡时光做为多层建筑的社区，规划密度较高，但为了塑造品质卖点，在规划中将小品和绿地渗透到了各个环节。清华园不惜成本，刻意打造社区中心水景长廊。九天城更是将建筑风格、空间变化与环境品质融为一体。中房锦绣花园的人车分流与绿化巧妙融合体现出环境规划师的个性化创意。“瑞濮〃紫景园”的景观设计聘请清华大学著名教授，香港、澳门区旗区徽设计者肖红担纲环境艺术设计顾问都表现了本地开发商注重品质的特点。也为后续项目的开发方向提出了更高的要求。
3．从市场上主力户型分析
主力户型面积“油田区”板块（100～120㎡）比“新城区”板块（120～140㎡）的定位偏小、更加紧凑。“油田区”板块几乎所有项目都将主力目标客户群定位在油田前线的工人家庭，强调对教育资源利用。户型设计的一个特色是多样化，景观城4期的户型达到13种之多。另一个特色是对消费者需求的针对性强。景观城4期主力户型的主卧几乎等同客厅面积、次卧开间达到3.6米，三室一卫是次主力。这样的户型设计与我们的消费者需求问卷统计结果非常一致。
在2006年5月组织内部认购时，刚刚组织完拆迁工作，但以其区位优势、准确的产品定位和高效准确的推广方法，在一个月的时间里实现销售达80%以上，直接打压了“5〃1公社”的销售速率。由此可见区位优势和项目准确定位对市场的影响力。
濮阳市房地产市场销售管理缺乏规范性的现象依然在持续。几乎所有项目都在手续不全的情况下提前予售，这种现象也同时说明区域消费人群的不成熟性。
四．房地产市场需求调查（有效问卷112份）
本次问卷调查主要围绕案地周边企业和沿街商业人口所开展，调研结果反映的结论有局限性。对于油田人和本地人的不容性缺乏了解和把握，对公务员市场缺乏针对性分析，尤其是对油田的经济适用房销售政策缺乏必要的了解。但从调研统计的结论看，比较其他项目的情况，调研的准确性比较高，客观反映了区域消费人群的特征。
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