无锡市这几年的经济发展非常不错，特别是无锡市的房地产发展越来越好，许多超高层商品房不断建起来。但是我们也不能骄傲，繁荣的背后也一定会有我们不知道的衰退。小编在报纸上阅读过一篇无锡市区房地产超高层商品房市场调研报告，这篇报告写得很详细，各位读者可以研究一下。
近年来,受中心城镇集聚效应影响,城市地域空间局限性开始显现。国内各大城市的超高层建筑如雨后春笋般不断涌现。《中国国家地理》杂志曾在2009年发布世界城市天际线排行榜,无锡位列第53位,位居全国第15位,在地级市中居首位,引发各方热议。据初步统计,目前无锡市区(不含江阴、宜兴)建成及封顶的200米以上超高层建筑(不含住宅)共12幢,其中300米以上建筑3幢,最高为九龙仓国金中心,总高339米。房地产超高层建筑是城市地标、形象代言,同时也是城市核心商圈必不可少的组成部分。
然而,大量超高层的崛起却带来了新的问题和挑战,如商业、办公的巨大供应量,空置率攀升、运营成本居高不下等。为此,我们对当前无锡市区超高层商品房市场情况进行了调查,并对市场发展趋势及潜在风险作了分析,供有关方面筹策。
一、房地产超高层建筑定义及特点
(一)超高层的定义
目前,世界对超高层建筑还没有统一的划分标准,只有超高层建筑学会将其定义为300米以上的建筑,此外,地产五大行仲量联行的定义是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。我国《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)规定:建筑高度超过100时,不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。而本次调研对象以高度在150米以上的商业、办公、酒店等非住宅房地产项目为主。
(二)房地产超高层的特点
超高层建筑具有以下优势:1、可提高土地利用率,在一定程度上缓解土地供应紧张的问题。2、是城市的亮点甚至成为地标,一般都位于城市核心区,往往能带动周边区域经济的发展和城市功能的完善。3、具备无遮挡、景观视野开阔等优势,且有较大的公共空间和设施。
但与此同时,当建筑高度超过150米时,超高层建筑会带来以下几个方面问题:一是建造成本大,一般比高层要多出15%—25%。二是设计难度较大,通透性差;公摊面积增加,得房率一般只能达到70%左右。三是安全性保障难度大,特别是对电梯的安全性要求提高并且火灾时人员疏散极为困难。四是物业管理日常运行能耗、后期维护管理费用高。五是超高层建筑容积大、人口集中,给附近城市交通、消费、治安等日常生活造成巨大压力。
二、我市超高层项目发展概况
(一)总体概况
据统计,目前无锡市区建成及封顶的超高层共17幢,在建10幢,待建6幢(待建包括开发商已拿地、无锡市规划局公示项目,不含概念性规划项目,150米级待建暂不统计)。
无锡超高层建筑起步较晚,但发力强劲,发展历程可以分为三个阶段。
萌芽起步阶段——2002至2009年。这一阶段,超高层发展集中形成太湖广场、中心城区、蠡湖板块的三大区域轮廓。
快速发展阶段——2010至2012年。市区10余个超高层纷纷拔地而起,使无锡走上摩天时代的快车道。
发展趋缓阶段——2013年至今。2014年,虽有九龙仓国金中心以339米问鼎无锡超高层桂冠,世茂国际广场将会以358米高度继续刷新记录。然而,也出现了太湖广场南丰汇迟迟未动工,国金中心182米T2塔、保利达江湾城超高层酒店暂停或取消的规划待建项目。
(二)无锡房地产超高层分布特征
市区房地产超高层建筑主要集中在中心城区及太湖广场两大商圈,其次为蠡湖新城、太湖新城两大板块,新区、锡山、惠山、北塘近年也开始出现超高层建筑。整体来看,无锡超高层的焦点一直在中心城区和太湖广场两个区域之间交织而上。近年来,随着太湖新城、惠山新城的快速发展,超高层建筑开始向新兴区域扩展。
本次调研的市区19幢超高层(含建成、封顶及2幢在建)总体量为255万平米。从分区域情况看,中心城区、太湖广场分别约98万平米,占比达77%;蠡湖板块47万平米,占比18%;太湖新城和新区分别约5.5万平米,占比4%。
(三)物业管理公司水平
市区19幢超高层中,除云幅大厦和奕翔国际大酒店物业未明确,其余17幢物业管理公司中,集团旗下物业12幢,占比高达71%;国际五大行服务4幢,占比约23%,国内品牌物业服务1幢,由无锡本土实力最强的无锡中房物业有限公司占据。整体而言,无锡超高层五大行服务项目占比较低,市场国际化程度还不够高,间接反映出市区超高层建筑的租金回报率与物业可支付能力,同时也体现出非本部经济的顶级写字楼特征。根据在建及封顶的写字楼区位分析,引进五大行作为物业管理的项目可能性较小。
三、我市超高层项目经营状况
本报告重点研究了11幢超高层的商业、办公经营指标和整体运营状况。总体而言,超高层往往携带城市购物中心,且品质高端,集聚效应明显,商业招租较为可观;而办公体量剧增,有效客群却增速缓慢,造成目前办公用房空置率较高。
(一)租售情况
超高层建筑通常含有高品质办公用房,成熟市场高品质写字楼的一个显著特点是产权统一,即实施只租不售策略,以通过统一管理确保承租客群品质维持在较高的水平。目前市区19幢超高层写字楼仍以散售为主,占比达47%;只租不售的项目占比为21%。租售结合的也有采取策略的项目中,如红豆国际广场、国金中心等,占比为26%。整体分析,由于无锡超高层市场尚未成熟,和无锡中小型企业为主,贸易、轻工业型民企较多,散售和租售结合既可以满足自用需求,也可以满足部分投资需求。但目前市场形势下,散售并不乐观,新入市的项目销售均出现瓶颈,租售结合的面积比重出现较大倾斜,开发商被迫将计划出售面积转为自持出租,以提升入住率。
(二)不同业态的运营状况
1、商业业态租金及售价
租金——恒隆广场以13元/平米/天的平均租金遥遥领先;苏宁广场、摩天360均为3.5元/平米/天;世金中心租金跨度区间较大,为1—15元/平米/天;时代国际A栋为2.5元/平米/天;红豆国际广场引入远东百货,由其进行招商经营。
售价——超高层商业部分已自持经营居多,也有部分项目对外销售。时代国际A栋商业部分销售均价为25000元/平米,但因位置问题,多年尚未售出。目前与民生银行洽谈租赁协议,租金区间为2.3—2.5元/平米/天,总面积约12000平米,旨在与B、C栋已入住的浦发银行和渤海银行产生共振效应,形成太湖广场金融中心。苏宁广场5至7层商业,出售给集团下属电器子公司,售价在2.5万到3万之间;银辉中心目前在售-1层到6层商业,价格在2.5到8万元/平米不等,均价约在3.5万元/平米左右。
空置率——已运营的几个自持项目中,除城开国际外,均实现满铺。时代国际A栋若成功引入民生银行,则实现满租。
2、办公业态租金及售价
租金——市场整体租金区间集中在2—3元/平米/天
售价——综合来看,市区写字楼价格偏高,太湖广场和蠡湖板块不相伯仲。但目前20000元/平米的均价并未被市场接受,写字楼呈现出一种“有价无市”的假象,销售压力较大,价格上浮阻力明显。
空置率及入住率水平——老项目入住率(实际使用户数占交付使用总户数的比例)极高,新项目入住率普遍较低;空置率(空置房屋面积占房屋总面积的比率)逐渐走高、入住率开始下降的趋势。
物业费水平——单体超高层与双塔或复合建筑群的超高层物业管理费差额较大,最高相差近22元/平米/月,如此巨大的落差,与物业管理公司品牌关联极大。
四、无锡超高层发展趋势及风险防范
无锡超高层发展虽有放缓趋势,但随着无锡“人才强市”战略的大力实施,外来高素质人才不断引入,物联网、新能源等战略性新兴产业的培育发展,无锡城市的集聚效应将逐渐增强,在城市土地资源日渐稀缺的今天,超高层所具备的提升形象,高端品质及集聚客户群等方面优质特性更加显现。从这一角度来看,无锡超高层仍具备一定的发展空间。与此同时,我们也要看到无锡超高层市场所存在的风险与问题:
(一)市场风险
超高层商品房以商业、办公为主要业态。2014年市区商业、办公用房新增供应214万平方米,新增供销比达到2.7:1。截止11月底,除去已投入运营的待售商业、办公用房,市场库存量已到达770万平方米。加上各个平台建设的“三创载体”类办公用房量也很大,市场供大于求的矛盾进一步加剧。从市场饱和度层面分析,超高层办公虽然档次高,但并无明显的虹吸效应。与之相反,这些超高层带来的顶级写字楼受到其所在区域的中高档办公用房客群分流,面临极大的租售压力。另据不完全统计,无锡近年来有41个项目近550万平米的三创载体类办公房投入市场使用,分散了商品房市场的办公需求。与之对应的是我市现代服务业发展缓慢,第三产业占GDP比重45%左右,低于上海、南京、苏州等市,需求明显不足。
以太湖广场为例,整个商圈办公用房需去化(租或售)体量达42万平米, 近两年,太湖广场商圈的写字楼月均出租去化量约1800平米,按此速度计算,若去化现有存量的70%(29.4万平米),需要163个月。可见,太湖广场办公用房供应严重饱和。而中心城区超高层分布更为密集,建筑体量达100万平米之巨。蠡湖板块目前的3个超高层项目,目前空置率仍居高不下,达50%以上,城开国际空置率接近70%,加之该区域的中高端写字楼以及部分政府写字楼大楼的冲流,未来租售任务会更艰巨。新区虽然为无锡产业高地,但市场中“三创载体”体量巨大,对办公商品房市场形成严重的冲击。太湖新城虽发展较快,政策倾向性更多,风险相对较小。但伴随金融街区、海岸城、宝能国际金融中心等大量办公用房集中面市,市场供大于求的趋势已成必然。
(二)运营风险
从投资管理层面分析,超高层从建设到运营管理,成本巨大。据了解,国际及国内近100年来超高层运营鲜有盈利。除了开发投融资的后续资金成本外,后期持续的管理运营费比建造投资更大。具体体现在楼宇自控系统、自动通风、自动控温、自动通讯系统、自动防火系统、自动照明系统、自动监视系统、供水、供电、供热、安全保卫、卫生清洁等。
以运营较成功的红豆国际广场为例,项目开发建设共10亿元,写字楼销售收入约2.8亿元,公寓收入约7亿元,开发投资与收入基本持平。运营方面,2013年运营成本为850万元(其中公共能耗费300万元、维护维修费170万元)。同年,办公物业费收入约500万元,公寓物业费收入约110万元,停车位收费约200万元,自持办公用房租金收入约40万元,此外,商业部分会每年会形成一定的收入,保守估算,合计收入费用约900万元。可见,红豆国际广场经营收支也只是略有盈余。但随着运营成本的逐步增加,后期仍面临一定压力。
(三)其他需关注的问题
规划层面——超高层群集现象往往出现在城市的CBD区域,然而太湖广场四周密布的超高层项目勾起开发商拿地阶段的畅想。据访谈反馈,当初开发商在该区域投资超高层,是受到政府关于建设太湖广场CBD相关规划方案的吸引,认为此处建造超高层前景一片大好。但当项目建成后,原先的规划却发生改变,开发商的投资积极性严重受挫。
公共部分——对于非纯自持物业的超高层而言,公共部分维修问题较为严重。根据实地采访调研,问题主要体现在两个方面:其一、公共设施生命周期临近有效使用年限后,更换与维护费用的承担问题;其二、公共设施在非正常因素下出现损坏、损失,维修或更换费用的承担问题。比如红豆国际广场玻璃幕墙损坏,更换时间达三个月,开发商考虑费用问题,维修积极性下降。在无法律规定的情况下,最终开发商不得已独自承担更换用费。因地铁施工建设,大楼主电缆受损,维修费用无处可循。诸如此类的问题在超高层项目中普遍存在,因无相关政策约束,当公共部分出现问题,维修费用通常由开发商承担。当面临设备陈旧老化以及非正常因素下的维护维修费带来的负担,开发商均想方设法节约运营成本,建立公共维修基金。但根据目前的运营现状,鲜有运营收入盈余可观的项目。
车位租金——目前,地下车库月租金住宅为不超过300元/月核定标准,商业实行市场价调节但要经物价部门备案,一般在500至800元/月之间,其中50元为物业管理费。而新修订的《江苏省物业管理条例》规定建设单位对地下车位不得只售不租,对开发商而言,超高层项目地下车位的开发成本近30万元/个,根据目前政策及租赁市场价,靠租金收益难以收回开发成本,增加了运营压力。
五、相关对策建议
(一)科学规划、合理布局,优化业态结构
从某种意义上看,超高层建筑是城市经济繁荣的体现,但过度的投资建设势必会让市场供求平衡的偏离度极速增加。无锡超高层伴随商业、办公用房的大规模集中供应,供大于求明显。建议政府通过完善规划选址,优化业态结构及用地布局,根据超高层地块区位、交通、周边商业、办公的现状存量、未来上市量和总体市场需求,制定科学合理、平衡有序的供地计划,切实解决结构失衡问题。实行“有保有压”,合理布局,保障重点区域发展,严格规范“三创”载体的分割转让,引导全市超高层项目适度开发,进而推动市场健康有序发展。
(二)大力发展实体经济,增强城市集聚力
作为二线城市,无锡并无总部经济特有的吸附优势,开发商建成的超高层项目中自持物业比重很小,随着大量在建项目的入市,后续供应会加速增长。房地产业作为第三产业,是城市经济增长和产业发展的重要推动力,同时又要以实体经济为支撑,与城市化水平相匹配。据研究,人口集聚程度与经济集聚程度有较高相关性,经济集聚程度高于人口集聚程度,是城市化的动力所在。实体经济的发展一方面可以促进就业,提高居民收入水平,增强购买力;另一方面又能进一步增强城市吸纳和集聚人口的能力,扩大市场容量。因此,建议进一步加大我市实体经济发展力度,并统筹处理好转型与增长的关系,适当降低地方经济发展对房地产业的依赖度,加快推动产业结构转型升级,增强对高层次创新创业人才、高技能人力资源的集聚力,制定相应的产业扶持政策,吸引更多产业进入市区,拉动市场需求,实现未来市场快速健康地发展。
(三)提升开发品质,在管理和服务中赢得竞争
从开发商角度考虑,目前市场形势已经较为严峻,而市场需求极为有限,未来需直面更多的竞争压力。开发商应将投资回报、运营成熟周期以及预期的销售目标做弹性调整,以缓和平静的心态面对当下的困局。对于未入市项目,特别是待建项目,不应仅仅追求纵向高度,而更应该以市场需求为导向,从定位、规划和管理等各方面提高项目资产价值,使之成为高品质、高回报、可持续发展的地标建筑。将重心投入到追求设计高度、管理高度和服务高度,而不是建筑物高度。在设计高度方面,寻求合理投资价值的平衡点,解决综合效能问题,比如电力输送、垂直交通转换层、室内温度调节以及诸如绿色认证等新技术。
(四)着力优化政策环境,鼓励企业投资积极性
建议提升政府服务水平,优化政务环境。政府应完善服务机制,加强对重点项目的支持力度,做到提前介入、加强指导、主动对接、跟踪服务,给企业营造一个宽松的发展环境和投资环境。在政策上,对规划变更及三创载体上市等问题需保持审慎,同时应平衡各方利益,针对开发商关注的超高层公共部位维护维修和停车位费用等进行多方论证,适时调整优化现有政策。时代在发展,社会在进步。在改革的浪潮中,一些既有政策需与时俱进,以适应社会和市场经济发展的需求。正如对超高层的定义,100米以上的建筑已经遍地开花,需要新的界限替代昔日的标准。
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